Svolta sul valore dei terreni agricoli: ecco come cambia tutto con le nuove normative

C’è un momento preciso in cui un terreno, che hai sempre visto come “semplicemente campagna”, cambia faccia. Non perché spunti all’improvviso un vigneto o un impianto nuovo, ma perché cambia il modo in cui lo Stato lo misura, lo tassa, e in pratica lo rende più “leggibile” per una vendita, una successione o una scelta familiare. Con la Legge di Bilancio 2026 succede esattamente questo: una svolta concreta, e per molti anche sorprendente, sul valore fiscale dei terreni agricoli.

La novità che rende la rivalutazione “strutturale”

Finora la rivalutazione dei terreni era spesso un’occasione che compariva e scompariva. Ora, invece, la rideterminazione del valore diventa permanente: riguarda i terreni posseduti al 1° gennaio 2026 e consente di allineare il valore fiscale a quello di mercato.

In parole semplici, è come se il terreno smettesse di essere “fermo” su un valore storico e potesse essere aggiornato, in modo ufficiale, al valore reale stimato oggi. Questo può fare una differenza enorme quando devi decidere se vendere, donare, dividere tra eredi, o pianificare un’operazione patrimoniale.

Come funziona, passo dopo passo

Il meccanismo ruota attorno a due elementi chiave: perizia asseverata e imposta sostitutiva.

Ecco i punti essenziali:

• Requisiti: vale per terreni agricoli (e anche edificabili) posseduti al 1° gennaio 2026.
• Valore: serve una perizia asseverata che certifichi il valore di mercato.
• Pagamento: si applica un’imposta sostitutiva del 18% sul valore rideterminato.
• Scadenza: tutto va completato entro il 30 novembre 2026.
• Rateizzazione: possibilità di pagare in tre rate annuali (una scelta che può salvare la liquidità, soprattutto per aziende agricole operative).

Questa misura, in alcuni casi, può perfino raddoppiare il valore fiscalmente riconosciuto. Non è un “regalo”, perché paghi l’imposta, ma è un modo per ripartire da una base coerente e spesso più vantaggiosa quando il terreno genera plusvalenze o entra in operazioni complesse.

Perché può convenire davvero (anche se paghi il 18%)

La domanda che mi farei anch’io è: “Perché dovrei pagare subito qualcosa?”. La risposta sta nel dopo.

Rivalutare significa ridurre il divario tra valore fiscale e valore reale, e questo può:

1. semplificare una vendita, perché la base fiscale è più allineata e si limita l’impatto su eventuali calcoli futuri,
2. aiutare una riorganizzazione familiare (divisioni, donazioni, passaggi generazionali),
3. rendere più chiara la pianificazione patrimoniale, cioè meno sorprese quando si mette mano a patrimoni agricoli.

E poi c’è un dettaglio che pesa: il mercato non è fermo. Nel 2024 il valore medio nazionale dei terreni si è attestato intorno a 22.400 euro/ettaro, con un +1%. Ma la media racconta solo metà storia: i terreni di qualità e quelli con prospettive (irrigazione, accessibilità, colture pregiate) restano molto richiesti, mentre altrove incidono spopolamento e rischio di dissesto.

Per capire la logica, pensa a un vecchio prezzo scritto a matita su un quaderno. La rivalutazione è la riscrittura a penna, con tanto di timbro. E quel timbro può servire quando devi “mettere ordine”.

Focus 2026: sostenibilità, innovazione e agrivoltaico

La Legge di Bilancio 2026 si muove anche con un’idea di valorizzazione: terreni sostenibili, innovativi, o collegabili a progetti agrivoltaici diventano più centrali nelle scelte di investimento e nelle strategie aziendali. E non è solo una questione ambientale: spesso è un modo per dare redditività a superfici oggi marginali o non pienamente coltivate, in una cornice di gestione più moderna.

Qui entra in gioco anche il concetto di agricoltura come settore economico che sta cambiando pelle, tra tecnologia, energia e nuove filiere.

L’altra metà della svolta: ISMEA “Generazione Terra 2026”

La rivalutazione non vive da sola. A primavera 2026 sono attesi i bandi ISMEA “Generazione Terra 2026”, pensati per favorire il ricambio generazionale e l’accesso alla terra.

I punti che spiccano:

• Destinatari: giovani 18-41 anni (e donne senza limiti di età), PMI agricole, startupper con esperienza o titolo agrario.
• Copertura: fino al 100% del prezzo di acquisto del terreno.
• Massimali: fino a 1,5 milioni (profili più strutturati) o 500.000 euro (con titolo).
• Durata: mutuo fino a 30 anni con 2 anni di preammortamento.
• Extra: possibile contributo fino a 100.000 euro a fondo perduto per il primo insediamento come capo azienda.

A questi si possono affiancare altre leve, come pagamenti PAC, strumenti di finanza agevolata e credito d’imposta al 40% su beni strumentali, in base ai requisiti.

Cosa fare adesso, per non arrivare tardi

Se hai terreni posseduti al 1° gennaio 2026, o stai valutando un acquisto, la mossa pratica è organizzarsi per tempo:

• verificare titolarità e destinazione del terreno,
• valutare una perizia asseverata con un tecnico competente,
• stimare l’impatto dell’imposta sostitutiva 18% e l’opzione a rate,
• incrociare la strategia con i bandi ISMEA se c’è un progetto di acquisto o insediamento.

La “svolta” promessa si risolve così: un terreno non cambia fisicamente, ma cambia la sua possibilità di diventare capitale pianificabile, trasferibile e investibile. E nel 2026, tra fiscalità strutturale e incentivi, questa differenza può diventare decisiva.