Ti accorgi che è arrivato il momento di rifare la facciata quasi sempre nello stesso modo: una piccola crepa che diventa una riga, poi un pezzo d’intonaco che si stacca, infine la sensazione, molto concreta, che rimandare costerà di più. E lì, puntuale, nasce la domanda che accende le chat condominiali: “Chi paga, e quanto?”
La regola base, la facciata è una parte comune
La facciata, nella quasi totalità dei casi, è una parte comune del condominio. Significa che il suo rifacimento interessa l’intero edificio, non solo chi “la vede di più” o chi abita ai piani alti. Proprio per evitare discussioni infinite, la legge prevede un criterio chiaro: si paga in proporzione al valore della proprietà.
In pratica, entra in gioco la tabella dei millesimi, quella che spesso resta chiusa in un cassetto finché non serve davvero.
Come si ripartiscono le spese, il criterio dei millesimi
Per i lavori sulla facciata, la ripartizione avviene di norma secondo le quote millesimali di proprietà. Tradotto in modo semplice:
- ogni condomino contribuisce in base alla “fetta” di edificio che possiede
- non conta l’uso, non conta l’esposizione, non conta se la facciata affaccia sul tuo balcone o sul cortile interno
- conta la percentuale di proprietà complessiva, espressa in millesimi
Questo criterio è quello che, nella pratica, riduce davvero i litigi, perché è oggettivo, già determinato, e verificabile.
Esempio rapido (per capirsi al volo)
Se il totale lavori è 60.000 euro e tu hai 80 millesimi su 1.000:
- 60.000 × 80 / 1.000 = 4.800 euro
Semplice, anche se magari non piace a tutti.
Quando la ripartizione può cambiare
Ci sono casi in cui la suddivisione non è “tutta millesimi e basta”. Succede quando una spesa riguarda una parte comune che serve i condomini in misura diversa, oppure quando esistono tabelle specifiche previste dal regolamento condominiale (valido e approvato correttamente).
In generale, vale la pena fare attenzione a:
- regolamento contrattuale che stabilisce criteri diversi
- elementi che, pur esterni, possono essere considerati di pertinenza esclusiva (alcuni dettagli dei balconi, ad esempio, vanno valutati caso per caso)
- lavori che includono componenti non identiche per tutti, dove può servire una ripartizione “mista” (una parte a millesimi, una parte a chi ne beneficia)
Qui il punto non è inventare eccezioni, ma leggere bene capitolato e delibera: spesso i conflitti nascono perché qualcuno crede di pagare per qualcosa che non lo riguarda, mentre il documento dice il contrario.
La delibera, non serve l’unanimità (quasi mai)
Un altro equivoco frequente è pensare che serva l’approvazione unanime. Per il rifacimento della facciata, se si tratta di manutenzione straordinaria, di solito bastano le maggioranze assembleari previste dal Codice civile (quindi non l’unanimità), a meno che l’intervento non comporti innovazioni particolari o modifiche che richiedano quorum diversi.
Per evitare contestazioni, è utile che la delibera indichi chiaramente:
- descrizione dei lavori e parti interessate
- importo, impresa, tempi
- criterio di riparto (millesimi o altro criterio motivato)
- modalità e scadenze di pagamento
Bonus e detrazioni, cosa resta dopo il Bonus Facciate
Il vecchio Bonus Facciate non è più in vigore, ma questo non significa che non esistano opportunità. Oggi, per interventi condominiali sulla facciata, si ragiona soprattutto su:
- Bonus Ristrutturazioni, con aliquote e limiti che possono cambiare in base alla normativa vigente e alle proroghe, in genere con ripartizione in più anni
- Ecobonus se l’intervento include isolamento termico o opere che migliorano l’efficienza energetica, con percentuali variabili in base al tipo di lavoro e ai requisiti tecnici
In ogni caso, prima di contare sulla detrazione, conviene chiedere una verifica tecnica e fiscale, perché i dettagli fanno la differenza.
Pagamenti e documenti, la parte noiosa che salva le relazioni
Per non perdere le agevolazioni e per mantenere tutto trasparente:
- pagamenti con bonifico parlante quando richiesto
- fatture intestate correttamente e riferite alla delibera
- conservazione di delibere, riparti, asseverazioni e comunicazioni tecniche
Se c’è una cosa che ho imparato osservando i condomìni, è questa: i lavori passano, le carte restano. E quando sono fatte bene, evitano le guerre di pianerottolo.
